Les trois types de prêts immobiliers

Laury Rambla 19 août 2014 4
Les trois types de prêts immobiliers

Il existe différents types de prêt immobilier. Cependant, ce dernier doit être choisi en fonction du projet que vous désirez concrétiser. À partir de là, il faut également voir le remboursement que votre foyer peut supporter.

Le prêt amortissable fixe

Le prêt amortissable est un prêt qui permet des taux d’intérêts fixes pour financer tous les projets immobiliers, sans distinction. Que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour faire de l’investissement immobilier. Ce dernier est le prêt qui séduit le maximum de personnes. Le remboursement d’un prêt amortissable se fait chaque mois et vous remboursez en début de prêt, une partie d’intérêt plus importante que de capital. Ceci s’inversera avec le temps. Les intérêts d’un prêt amortissable se calculent à partir du montant du capital qui vous reste à payer.
Le prêt amortissable vous permet d’alléger le remboursement en cours de route. Ainsi, pour alléger les mensualités, il suffit que vous discutiez avec la banque de la mise en place d’un différé de remboursement de capital. Sinon, il existe également le différé total qui permet de ne commencer le remboursement qu’à la perception du premier loyer, pour les prêts à usage locatif.

Le prêt amortissable révisable

En vous décidant pour le taux prêt révisable ou communément appelé prêt à taux variable, vous aurez le choix entre le prêt à taux variable capé et le prêt variable semi-fixe. En règle générale et durant une durée de deux ans les prêts révisables proposent des taux plus avantageux que les prêts à taux fixe. Et comme le nom l’indique ce type de prêt à des taux évolutif avec le temps aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
L’avantage avec le taux capé, c’est qu’il vous offre un taux de plafonnement qui sert à sécuriser la clientèle. Le taux de plafonnement va de +1 % à +3 % par rapport au taux de départ. Le taux capé à +1 % est le plus recommandé pour les emprunteurs qui décident d’opter pour un taux variable. Si vous partez par exemple d’un prêt à 3% votre taux ne pourra pas excéder les 4% maximum (3%départ + 1%capé = 4%max) et ce malgré une augmentation des taux.
Les prêts immobiliers semi-fixes présentent la particularité d’avoir des taux d’intérêts fixes sur une période et révisables sur une autre période. En règle générale, les taux d’intérêts demeurent fixes sur une période de 5 à 10 ans pour les prêts semi-fixes.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit que vous pourrez opter pour le financement de vos projets immobiliers. Il comporte uniquement les assurances et les intérêts. Le capital doit être payé à la fin du remboursement. Mais comme les mensualités sont très basses, le montant total du crédit est assez élevé. Ce type de prêt n’est pourtant pas accessible à tous les publics. Les banques demandent généralement un apport égal ou supérieur à 30% du montant total de l’investissement.
Le prêt in fine offre des avantages fiscaux. Il peut optimiser une réduction des prix jusqu’à 30 %. En effet, puisqu’il est surtout contracté pour un investissement locatif, et comme en général, le montant du loyer équivaut aux intérêts à payer par mois, le revenu foncier imposable revient globalement à zéro.

Mon point de vue

La grande majorité des prêts contractés sur le marché français concerne les prêts à taux fixes qui sécurisent avec une vision sur le long terme du coût mensuel de son crédit. Ce prêt est idéal pour un investissement locatif ou pour acheter sa résidence personnelle. Au contraire lors d’un investissement à court terme inférieur à 2ans comme l’achat et revente, le prêt variable trouve tout son sens. Les taux y sont plus avantageux et la fameuse clause de remboursement anticipée n’est pas facturée par la banque. (Lors de la vente de mes appartements, j’ai payé plus de 3000€ de frais en plus car je n’avais pas négocié avec mon taux amortissable le remboursement anticipé de mon bien immobilier)
Concernant le prêt in fine cela s’adresse essentiellement à un public possédant déjà un fort patrimoine immobilier en vue d’optimisation fiscale ou possédant un fort apport. Et cela n’est pas forcément accessible à toutes les bourses surtout lorsque on débute dans l’immobilier.

Laury 🙂






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4 Comments »

  1. ARI 28 août 2014 at 16 h 17 min - Reply

    Bonjour Laury,

    je suis d’accord avec ta conclusion. Elle est très juste. Le point important pour un crédit à court terme est la négociation des frais de remboursement par anticipation.

    Merci pour tes informations précises et simple de lecture.
    ari

  2. Didier 1 octobre 2014 at 18 h 23 min - Reply

    @Ari

    Pas d’accord, les IRA sont surtout à négocier pour les prêts longs car ce sont ceux qui sont le plus suceptibles de ne pas aller à terme.
    Par exemple tu fais un crédit sur 25 ans à 20 ans pour acheter un studio comme RP puis tu trouves une compagne (ou un compagnon), vous avez des enfants il est clair que tu voudras trouver plus grand il te faudra vendre le studio (et généralement solder le prêt)

    @Laury

    Je trouve la classification pas du tout claire car tu mélanges le type de prêt, le type de taux et les durées.
    Un prêt amortissable peut être à taux fixe comme à taux variable. Idem pour le crédit in fine !

    Pour le crédit in fine ce n’est pas tellement un apport mis sur l’opération que demandera le banquier mais plus un nantissement d’actifs (par exemple une assurance vie, les intérêts générés compenseront le montant réel des intérêts payés sur le crédit in fine -ie ce qui reste à ta charge une fois la déductibilité décomptée-)
    Particulièrement intéressant pour un contribuable très lourdement imposé couplé par exemple avec un investissement en défiscalisation.
    Si tu as le budget pour venir en Guadeloupe je pourrais te montrer comment acheter un bien sous les cocotiers à environ 30 % de son prix…

    • Laury Rambla 12 octobre 2014 at 7 h 54 min - Reply

      Bonjour, Didier.
      Merci pour tes commentaires très pertinents et percutants. Je prends bonne note de tes remarques.
      J’apprends et je construis ce blog en même temps, donc il est possible que je commette quelques petites erreurs. Merci de me corriger avec indulgence!
      Il semblerait que tu maitrise assez bien le sujet de l’immobilier donc je serais vivement intéressé pour échanger, discuter voir apprendre.
      Pouvons nous en discuter ?
      Laury

      Ps : j’ai passé 15 jours de vacances formidables en Guadeloupe l’année dernière.

  3. Julianne 15 novembre 2014 at 13 h 59 min - Reply

    Avant d’ emprunter,il est primordial de connaître le coût réel de crédit en demandant le taux effectif global. Evitez à tout prix de se reposer uniquement sur les taux d’ appel affichés qui peuvent cacher des frais annexes et autres frais de dossier

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