Location vide VS Location meublée

Laury Rambla 4 novembre 2014 6
Location vide VS Location meublée

Investir dans l’immobilier locatif c’est savoir choisir le moyen le plus rentable pour le mettre en location. Location vide ou meublée ? Que choisir ?  Dans quoi investir? Face à ce choix plus ou moins complexe, des analyses s’imposent. Avant de faire le choix, découvrez vous-même les avantages de chaque solution qui se présente ! Voyez la différence !

LOCATION VIDE LOCATION MEUBLÉE
BAIL ECRIT Le bail écrit est obligatoire et détail les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Le contrat de location est réglementé par la loi du 6 juillet 1989. Le bail d’un logement meublé est obligatoirement écrit. Son contenu et sa durée sont définis par la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi Alur du 24 mars 2014.
DURÉE DU BAIL 3 ans min renouvelable par tacite reconduction 1 an min renouvelable ou 9 mois en cas de location étudiante (sans reconduction tacite)
LOYERS Encadrés pour la relocation dans les zones tendues.
(au départ de votre locataire vous ne pouvez plus fixer librement votre nouveau loyer)
Encadrés pour la relocation dans les zones tendues.
(au départ de votre locataire vous ne pouvez plus fixer librement votre nouveau loyer)
DEPOT DE GARANTIE 1 mois de loyer hors charges 2 mois de loyer hors charges
CONGÉS POSSIBLE POUR LE BAILEUR Délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du bail.
Motif :
– vente du bien
– reprise du bien dite « personnelle »
– motif légitime et sérieux
Délai de préavis de 3 mois avant l’échéance du bail. (hors bail de 9 mois étudiant)
Motif :
– vente du bien
– reprise du bien dite « personnelle »
– motif légitime et sérieux
CONGÉS POSSIBLE POUR LE LOCATAIRE Délai de préavis de 3 mois.
Délai réduit à 1 mois dans les cas suivants :
– mutations
– perte d’emploi
– bénéficiaire du RSA et allocation handicapé…

Exception faite pour les personnes âgées de plus de 70 ans ayant des ressources modestes. Obligation de les reloger.

Délai de préavis de 1 mois
BIEN D’ÉQUIPEMENT Néant Le bien doit fournir au locataire les besoins nécessaires à son occupation, on considère que le locataire rentre dans les lieux avec uniquement ses bagages.
Exemple :
– lit
– table, chaise
– canapé
– meuble
– vaisselle
– plaque de cuisson
– micro onde…

Un peu de fiscalité

Quelque soit votre mode de location ; vide ou en meublée. Vous devrez dans tous les cas déclarer vos revenus locatifs aux impôts. Votre régime fiscal ; revenus fonciers ou Bénéfices Industriels et Commerciaux , dépendra du coup de votre mode de location. En meublé vous êtes considéré comme une entreprise donc vous ne déclarer pas vos revenus en foncier comme pour une location vide mais en BIC.

LOCATION VIDE LOCATION MEUBLÉE
Regime fiscal Revenus fonciers :

– Microfoncier : jusqu’a 15000€ de loyer annuel. Abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus. Mais impossibilité de déduire l’ensemble de vos charges et frais.

– Régime réel (irrévocable pendant 3 ans) : au delà de 15000€ de loyer, toutes les charges et frais sont déductibles des revenus fonciers.
Exemple de charges à déduire :
– assurances
– frais de gestion
– honoraires
– travaux, entretien et réparation
– intérêts d’emprunt de l’année en cours
– frais bancaires liés au crédit

Loueur meublé professionnel LMP ou non professionnel LMNP :

– Micro-BIC : jusqu’à 32600€ de loyer. Abattement de 50% de vos revenus fonciers.

– Régime Réel (obtention d’un numéro SIRET) : au delà de 32600€ de loyer. Toutes les charges sont déductibles ainsi que l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier.
Exemple de charges à déduire :
– assurances
– frais de gestion
– honoraires
– travaux, entretien et réparation
– abonnement internet
– intérêt d’emprunt

Impôts directs – Taxe foncière
– contribution sociales, CSG, CRDS
– Taxe foncière
– contribution sociales, CSG, CRDS
– cotisation foncière des entreprises CFE
– Taxe d’habitation (cas de la location saisonnière)

Certes à première vue, vous déduisez que la location nue s’avère plus simple que d’investir dans un meublé. Simple oui, mais vous avez pensé à la rentabilité ? La location meublée par son équipement vous permet d’augmenter votre loyer de 10 à 30% cela vous procure donc une rentabilité locative brute plus élevée. Sachez tout de même que vous risquez de perdre cette rentabilité si vous passez par une agence, qui vous commissionnera au passage ses frais de gestion, entre 10 et 15%.

Certains choisissent la location meublée pour sa meilleure rentabilité. Pour la sécurité d’investissement et la simplicité, d’autres se tournent vers la location vide. Que voulez-vous ? Avec un match aussi serré, mieux vaut mesurer la performance locative de vos biens à partir de la rentabilité nette avant impôt (qui dépend de votre tranche de revenu imposable).

Perso j’ai tranché et statué, je préfère la location meublée.

Si vous avez peur de vous tromper , faites appel à des experts en immobilier. J’ai vraiment sympathisé par passion de notre univers de l’immobilier avec un conseiller en gestion de patrimoine et je vous assure que ses conseils valent vraiment de l’or !

Laury 🙂

Sources :

  • http://www.jedeclaremonmeuble.com
  • http://www.paruvendu.fr
  • http://www.century21.fr
  • http://www.lemonde.fr
  • http://www.pap.fr
  • http://bofip.impots.gouv.fr

 

Dites moi dans les commentaires ci-dessous quel est votre choix? vide ou meublé?

 






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6 Comments »

  1. Colocation 40 ans+ 2 novembre 2015 at 18 h 15 min - Reply

    Bonjour,
    Je trouve votre blog intéressant, je vais en parler sur le site Colocation 40 ans + qui s’adresse aux seniors et aux adultes.
    Cordialement
    P. Lelal

  2. Miranda 18 janvier 2016 at 12 h 16 min - Reply

    Je trouve que la location meublée est bien meilleure en termes de rentabilité. Cependant, j’aimerai bien savoir ce que vous recommandez aux débutants ? Meublé ou pas ? Pourquoi ? Merci de votre réponse.

    • Laury Rambla 18 janvier 2016 at 18 h 54 min - Reply

      Bonjour Miranda.
      Oui nous sommes d’accord, la location meublée a une meilleure rentabilité. Avec le recul et ma propre expérience je recommande largement ce type de location sous le statut LMNP « location meublé non prof » qui permet un abattement de 50% de la recette locative, on peut déduire les charges réelles (comme en classique) et amortir l’ensemble des biens mobiliers acheté pour louer (literie, meubles, électroménager…). Le tout ayant pour objectif d’arriver à un déficit foncier pour payer le moins d’impôt possible.
      De plus les loyers seront majorés de 15 à 30% par rapport à une location classique. Un autre avantage consiste aussi dans le fait de pouvoir basculer facilement son bien dans une location de type saisonnière car le bien est déjà équipé.
      Laury 🙂

  3. Leo 25 juillet 2016 at 7 h 35 min - Reply

    Pour ma.part je loue vide .

    Je jongle sur déficit foncier accompagné de borloo souvent 30% .

    J arrive a une rentabilité nette post impôts sur revenus de l ordre de 9.5 à 11% de rentabilité , sans avoir à me soucier des pannes électroménager, mobilier à renouveler etc….

    La location a aussi certains avantages avec certaines niches fiscales .

    • Fidelia 21 août 2016 at 21 h 30 min - Reply

      Great intishg. Relieved I’m on the same side as you.

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